Verhuurde Panden & Kamers

Het beheren van verhuurd vastgoed is de afgelopen jaren steeds complexer geworden. Wa waar vroeger een beleggingspand garant stond voor een zorgeloos, stabiel rendement, worden vastgoedeigenaren tegenwoordig geconfronteerd met een woud aan nieuwe regelgeving. Denk aan de strengere fiscale regels (zoals het zwaarder belasten van vermogen in Box 3), de wetgeving rondom de maximale huurprijsverhoging, de nieuwe Wet Betaalbare Huur die een aanzienlijk deel van de vrije sector terugduwt naar het gereguleerde segment, en de hoge eisen omtrent verduurzaming. Voor veel particuliere beleggers en vastgoedeigenaren is de rekensom niet langer rendabel of weegt de administratieve en financiële last simpelweg niet meer op tegen de lusten. De wens om te 'uitponden' (het verkopen van de verhuurde panden) neemt daardoor sterk toe.

Echter, het verkopen van een woning of kamerverhuurpand in verhuurde staat op de reguliere markt is zeer uitdagend. De wet stelt immers dat "koop geen huur breekt". Dit betekent dat u de zittende huurders niet zomaar uit de woning kunt zetten omdat u wilt verkopen. Reguliere kopers die zelf in het huis willen wonen (de zogenaamde eigenaar-bewoners) zullen daarom afhaken. U bent afhankelijk van mede-investeerders. Bij Leco Vastgoed zijn we precies díe investeerder. Wij zijn gespecialiseerd in het aankopen van onroerend goed in verhuurde staat en bieden u een vlotte, discrete exit-strategie, met respect voor uw huidige huurders.

Inspelen op de Wet Betaalbare Huur en Box 3

Door de invoering van de Wet Betaalbare Huur – en het daaraan gekoppelde uitgebreide woningwaarderingsstelsel (WWS) – dreigen veel woningen die voorheen in de vrije sector vielen, terug te vallen in de sociale sector wanneer er een nieuwe huurder in komt. Als eigenaar betekent dit mogelijk een drastische daling van uw huurinkomsten in de nabije toekomst. Tegelijkertijd zorgt de aanpassing van de vermogensrendementsheffing (Box 3) ervoor dat uw fiscale lasten op vastgoed flink stijgen, onafhankelijk van het werkelijke huurrendement. Dit dubbele effect maakt investeren in woningen voor de verhuur voor veel (kleine) particuliere beleggers onaantrekkelijk.

Als u besluit dat dit het moment is om uw winst te nemen en uw investeringen te heroriënteren, kunt u rekenen op Leco Vastgoed. Omdat wij op een grotere schaal opereren, langere termijnvisies hanteren en verduurzamingsprojecten efficiënt kunnen inrichten, kunnen wij de impact van deze wetgeving beter absorberen. Wij nemen uw beleggingspanden direct over, met behoud van de lopende huurcontracten, tegen een marktconforme factor (rendementswaarde).

Respect en zekerheid voor uw huurders

Een veelgehoorde zorg van eigenaren is wat de verkoop betekent voor hun huurders. Vaak heeft u jarenlang een goede band opgebouwd met uw bewoners en voelt u een zekere verantwoordelijkheid voor hun woongenot. Wanneer u via Leco Vastgoed verkoopt, hoeft u zich hier geen zorgen over te maken. Wij zijn een professionele en sociale verhuurder.

Zoals vermeld zorgt de wettelijke regel "koop breekt geen huur" (artikel 7:226 BW) ervoor dat het bestaande huurcontract 1-op-1 overgaat op ons als nieuwe eigenaar. Wij nemen alle rechten en plichten, inclusief de eventuele aanwezige borgsommen en de lopende gemaakte afspraken (bijvoorbeeld wie de cv-ketel onderhoudt), naadloos over. Het proces verloopt rustig: wij sturen de huurders een nette kennismakingsbrief met daarin het nieuwe rekeningnummer voor de huurbetalingen en de contactgegevens voor toekomstige reparatieverzoeken. Ze hoeven hun woning niet uit en merken vrijwel niets van de overdracht achter de schermen.

Geen opzegtermijnen of leegstand vereist

Wanneer particulieren een pand willen verkopen om er een zo hoog mogelijke prijs uit te halen, proberen ze soms de huurders via allerlei juridische trucs uit de woning te krijgen. Ze wachten op het verstrijken van een tijdelijk contract, of proberen uitkopen te forceren, zodat de woning "leeg" op de particuliere markt kan worden verkocht. Dit veroorzaakt niet alleen stress en mogelijke juridische conflicten, maar kan ook leiden tot maandenlange leegstand, waardoor u elke maand inkomsten mist en tegelijkertijd gas, water en belasting betaalt.

Bij Leco Vastgoed is dat totaal niet nodig. Omdat wij specifiek op zoek zijn naar renderend vastgoed, zien wij de aanwezigheid van een betrouwbare, betalende huurder juist als een pluspunt. Uw huurinkomsten lopen gewoon door tot aan de dag van de notariële overdracht. Vanaf dat moment vloeien de inkomsten naar ons. U lijdt geen enkele financiële schade door leegstand en bespaart zichzelf een hoop juridisch getouwtrek.

Alle types verhuurd vastgoed zijn welkom

Of u nu een enkel verhuurd appartement bezit, of een complexe vastgoedportefeuille wilt liquideren; onze interesse is uiterst divers.

• Eengezinswoningen en Appartementen: Zowel in de vrije sector als in de gereguleerde sector (sociale huur).
• Kamerverhuurpanden (Studentenhuizen): Panden die verkamerd zijn en eventueel over de benodigde onttrekkings- of omzettingsvergunningen beschikken, kopen wij direct aan. Geen probleem als er meerdere losse contracten lopen.
• Winkelpanden met bovenwoningen: Ideaal omdat wij ervaring hebben met de splitsing tussen bedrijfsmatig en residentieel gebruik.
• Volledige vastgoedportefeuilles: Heeft u meerdere panden en wilt u deze in één soepele transactie (een zogenaamde portefeuilletractie of pakketverkoop) overdoen? Dit kunnen wij als opkoper bijzonder efficiënt structureren.

Het taxatie- en rendementsproces

De berekening van ons bod bij een verhuurd pand werkt iets anders dan bij een leegstaande woning. Waar een lege woning wordt getaxeerd op de actuele marktwaarde (voor eigen gebruik), taxeren wij een verhuurd pand voornamelijk op basis van het huurrendement (de BAR/NAR methode - Bruto/Netto Aanvangsrendement) en de staat van onderhoud.

In ons aanbod verwerken we direct de huurstromen, de eventuele noodzaak om te verduurzamen (bijvoorbeeld als het pand een energielabel G heeft en dit naar C moet worden gebracht) en de VvE lasten. Om tot een snel oordeel te komen, vragen wij u voorafgaand aan de bezichtiging om enkele gegevens aan te leveren: de huidige geanonimiseerde huurcontracten, een overzicht van de kale huurprijzen en eventuele servicekosten, plus het huidige energielabel. Op basis daarvan weet u binnen enkele dagen wat wij betalen. Ook hier geldt: geen makelaarscourtage en geen notariële leveringskosten voor u.

Veelgestelde Vragen (FAQ) over Verhuurd Verkopen

Blijft de huurder beschermd?
Ja, huurders genieten in Nederland huurbescherming, ongeacht wie de eigenaar is. De lopende huurovereenkomst blijft ongewijzigd en is 100% rechtsgeldig onder ons beheer. Uw huurders lopen geen enkel gevaar uit huis te worden geplaatst puur vanwege de verkoop.

Mijn pand heeft dringend onderhoud of verduurzaming nodig. Is dat een probleem?
Zeker niet. Leco Vastgoed is erop ingericht om achterstallig onderhoud aan te pakken. Indien uw pand verduurzaamd moet worden vanwege nieuwe regelgeving (zoals het dichten van kieren, HR++ glas of het plaatsen van een warmtepomp), nemen wij die taak en de daarmee gepaard gaande kosten over.

Werken jullie met tijdelijke huurcontracten of contracten voor onbepaalde tijd?
Voor ons maakt dit weinig verschil. Hoewel we een lichte voorkeur hebben om te weten wanneer tijdelijke contracten aflopen, waarderen we vooral een stabiele betalingshistorie, ongeacht het type contract.

Wat gebeurt er met de borg die ik van de huurders heb ontvangen?
De waarborgsommen worden tijdens de notariële overdracht verrekend met de koopsom. Dit betekent dat u de borg financieel overdraagt aan de notaris, die het aan ons doorboekt. Wij worden de nieuwe beheerder van de borg, en de huurder krijgt deze in de toekomst (bij beëindiging huur) van ons terug, mits aan de voorwaarden is voldaan.

Heeft de huurder recht op een schadevergoeding bij verkoop?
Nee, omdat het huurcontract gewoon doorloopt en de situatie van de huurder feitelijk niet wijzigt, is er geen sprake van schade of beëindiging, en is er dus geen vergoeding van toepassing.

Kies voor het gemak van een professionele overname

Een vastgoedportefeuille opbouwen was een lang proces. Het afstoten ervan hoeft dat gelukkig niet te zijn. Bij Leco Vastgoed spreken we de taal van beleggers. We werken zonder vertragende financieringsrondes, bieden absolute zekerheid en een marktconforme opbrengst zonder bemiddelingskosten. Neem de regie over uw vermogen terug, en laat het management van huurders en regelgeving aan ons over.