Verschil in de koopprijsstructuur: v.o.n. versus k.k.

Wat is het verschil tussen Kosten Koper (k.k.) en Vrij Op Naam (v.o.n.)? Lees alles over overdrachtsbelasting en notariskosten.

Léon Janssen — Vastgoedadviseur bij Leco Vastgoed

Bij de aankoop van een woning kom je altijd de afkortingen 'k.k.' of 'v.o.n.' tegen achter de vraagprijs. Deze letters bepalen wie de bijkomende kosten van de overdracht betaalt. Omdat dit om duizenden euro's kan gaan die je vaak niet kunt meefinancieren in je hypotheek, leggen we hieronder de verschillen en regels helder uit.

De belangrijkste begrippen uitgelegd

• Kosten koper (k.k.): De koper betaalt zelf de bijkomende kosten zoals de overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de leveringsakte.
• Vrij op naam (v.o.n.): De verkoper betaalt de overdrachtsbelasting en de kosten voor de notariskosten van de levering (gebruikelijk bij nieuwbouw).
• Startersvrijstelling: Een eenmalige belastingvrijstelling waardoor jonge kopers onder bepaalde voorwaarden geen overdrachtsbelasting hoeven te betalen.

Wat houdt Kosten Koper (k.k.) precies in en welke tarieven gelden er?

Kosten Koper betekent dat de koper zelf verantwoordelijk is voor alle bijkomende kosten om eigenaar van de woning te worden, wat doorgaans neerkomt op 3% tot 4% bovenop de koopsom. Deze kosten bestaan uit de notariskosten voor de leverings- en hypotheekakte, Kadasterkosten, en de overdrachtsbelasting. In 2026 gelden de volgende belastingtarieven:

• 0%: Starters tussen de 18 en 35 jaar voor een woning tot maximaal € 555.000.
• 2%: Kopers die de woning zelf als hoofdverblijf gaan bewonen.
• 8%: Kopers van een tweede woning, vakantiewoning of beleggingspand.
• 10,4%: Kopers van zakelijk vastgoed of bedrijfspanden.

Wat betekent Vrij Op Naam (v.o.n.) en wanneer komt dit voor?

Vrij Op Naam betekent dat de verkoper (vaak een projectontwikkelaar bij nieuwbouw) de kosten voor de overdracht en de notariskosten voor zijn rekening neemt, waardoor de vraagprijs de uiteindelijke prijs is die je voor de overdracht betaalt. Bij nieuwbouwwoningen betaal je geen overdrachtsbelasting maar 21% btw, die al in de v.o.n.-prijs is verwerkt. Let wel op: eventuele kosten voor een hypotheekadviseur en de notariskosten voor je eigen hypotheekakte moet je nog wel zelf betalen.

Wat is de startersvrijstelling en wie komt hiervoor in aanmerking?

De startersvrijstelling is een fiscale regeling die ervoor zorgt dat kopers tussen de 18 en 35 jaar eenmalig 0% overdrachtsbelasting betalen bij de aankoop van een woning die zij zelf gaan bewonen. Om hiervoor in aanmerking te komen in 2026 mag de woningwaarde niet hoger zijn dan € 555.000 en moet de koper schriftelijk verklaren dat hij de vrijstelling niet eerder heeft gebruikt. Deze regeling helpt starters om met aanzienlijk minder eigen geld een woning te kunnen kopen.

Wil je jouw woning snel verkopen zonder bijkomende kosten?

Ben je van plan je woning te verkopen en wil je direct zekerheid over de netto opbrengst zonder makelaarscourtage of onverwachte kosten achteraf? Leco Vastgoed koopt woningen rechtstreeks van particulieren. Wij nemen alle bijkomende notariskosten voor onze rekening en rekenen geen verkoopkosten, waardoor je de woning feitelijk kosteloos aan ons verkoopt. Neem contact op voor een gratis en vrijblijvend bod.