Koop breekt geen huur

Wat betekent het wettelijke principe 'koop breekt geen huur'? Lees alles over huurbescherming en de rechten van de huurder bij verkoop.

Léon Janssen — Vastgoedadviseur bij Leco Vastgoed

Wanneer een verhuurder besluit zijn woning of beleggingspand te verkopen, rijst bij de huurder direct de vraag: moet ik nu mijn huis uit? In Nederland is de huurder uitstekend beschermd door de wet. Het principe 'koop breekt geen huur' zorgt ervoor dat een verkoop geen invloed heeft op het recht van de huurder om er te blijven wonen. Hieronder leggen we uit hoe dit werkt.

De belangrijkste begrippen uitgelegd

• Koop breekt geen huur: De wettelijke regel (artikel 7:226 Burgerlijk Wetboek) die bepaalt dat het huurcontract bij verkoop van het pand automatisch meegaat naar de nieuwe eigenaar.
• Huurbescherming: Het recht van de huurder om in de woning te blijven wonen. De verhuurder kan de huur alleen met een geldige wettelijke reden opzeggen.
• Dwingend recht: Wetgeving waar je in een contract niet van mag afwijken. Zelfs als er in het huurcontract staat dat de huur stopt bij verkoop, is die afspraak ongeldig.

Wat houdt de overdracht van de huurovereenkomst bij verkoop in?

De overdracht van de huurovereenkomst houdt in dat de nieuwe eigenaar (de koper) bij de eigendomsoverdracht automatisch alle rechten en plichten van de oude verhuurder overneemt. Dit betekent dat het bestaande huurcontract, inclusief de afgesproken huurprijs, de borg en alle overige afspraken, 1-op-1 doorloopt. De nieuwe eigenaar mag dus geen nieuw huurcontract eisen of de huurprijs zomaar verhogen naar aanleiding van de verkoop.

Zijn er uitzonderingen waarbij de huur wel kan worden beëindigd bij verkoop?

Nee, er zijn vrijwel geen uitzonderingen waarbij de verkoop van een woning een geldige reden is om het huurcontract op te zeggen. Zelfs als er in het huurcontract expliciet is opgeschreven dat de huurder moet vertrekken als het huis wordt verkocht, is deze afspraak wettelijk ongeldig vanwege het dwingend recht. De enige manier waarop een koper de huur kan beëindigen is via de rechter op grond van 'dringend eigen gebruik', maar de rechter stelt hier extreem strenge eisen aan en dit proces kan jaren duren.

Wat zijn de gevolgen voor de waarborgsom bij verkoop?

Bij de verkoop van het verhuurde pand gaat de verplichting om de waarborgsom aan het einde van de huurperiode terug te betalen automatisch over op de nieuwe eigenaar (de koper). Het is daarom van groot belang dat de notaris de waarborgsom bij de overdracht verrekenen op de nota van afrekening, zodat het geld daadwerkelijk van de verkoper naar de koper gaat. Gebeurt dit niet? Dan blijft de nieuwe eigenaar aan het einde van de huur alsnog verplicht om de borg uit eigen zak aan de huurder terug te betalen.

Wil je jouw verhuurde woning snel en zonder gedoe verkopen?

Heb je een woning in verhuurde staat en wil je deze verkopen zonder de rechten van je huurder te schenden, maar merk je dat particuliere kopers afhaken door de huurbescherming? Leco Vastgoed is gespecialiseerd in het opkopen van verhuurd vastgoed. Wij nemen de lopende huurcontracten en de waarborgsommen netjes over, bieden direct zekerheid zonder financieringsvoorbehoud en betalen alle notariskosten. Neem contact op voor een gratis waardebepaling.