Inkomstenbelasting en het Belastingstelsel (Box 1 en Box 3)

Hoe worden woningen belast in de inkomstenbelasting? Lees alles over het eigenwoningforfait in Box 1 en vermogensbelasting in Box 3.

Léon Janssen — Vastgoedadviseur bij Leco Vastgoed

Het bezitten van vastgoed heeft grote invloed op je jaarlijkse inkomstenbelasting. Afhankelijk van de vraag of je zelf in het huis woont of dat je het verhuurt als belegging, valt het bezit in Box 1 of Box 3. Hieronder leggen we de fiscale spelregels rondom het eigenwoningforfait en de vermogensbelasting eenvoudig uit.

De belangrijkste begrippen uitgelegd

• Eigenwoningforfait: Een fictief inkomen in Box 1 dat de Belastingdienst bij je inkomen optelt omdat je eigenaar bent van een bewoond huis.
• Box 3: De belastingcategorie voor sparen en beleggen, waarin ook tweede woningen en verhuurd vastgoed worden belast als vermogen.
• Leegwaarderatio: Een kortingspercentage op de WOZ-waarde dat je mag toepassen als je een woning verhuurt waarin de huurder huurbescherming heeft.

Hoe werkt het eigenwoningforfait in Box 1 en wat is de Wet Hillen?

Het eigenwoningforfait is een belasting die de overheid heft omdat zij het bezit van een eigen woning ziet als een financieel voordeel (je betaalt immers geen huur). Dit forfait is een percentage van de WOZ-waarde (in 2026 doorgaans 0,35% voor woningen tot € 1.200.000) en wordt bij je belastbare inkomen in Box 1 opgeteld. Vroeger kon je dit via de Wet Hillen volledig wegstrepen als je geen of een heel lage hypotheek had, maar deze regeling wordt sinds 2019 in 30 jaar stapsgewijs afgebouwd waardoor je nu altijd een klein deel moet betalen.

Hoe wordt een tweede woning of verhuurd vastgoed belast in Box 3?

Een tweede woning, vakantiehuis of verhuurd pand valt als vermogen in Box 3, waar je vermogensrendementsheffing betaalt over het fictieve rendement van dit bezit na aftrek van eventuele schulden. De Belastingdienst belast dus niet de werkelijke huurinkomsten, maar rekent met een wettelijk vastgesteld fictief rendementspercentage waarover je vervolgens belasting betaalt (het tarief bedraagt 36% in 2026). Dit maakt het aanhouden van verhuurde panden fiscaal aanzienlijk zwaarder dan voorheen.

Wat is de leegwaarderatio en hoe geeft dit belastingvoordeel?

De leegwaarderatio is een kortingstabel van de Belastingdienst waarmee je de WOZ-waarde van een verhuurde woning mag verlagen bij je Box 3-aangifte om rekening te houden met de waardevermindering door de actieve huurbescherming. Het kortingspercentage wordt bepaald door de jaarlijkse kale huurinkomsten te delen door de WOZ-waarde van de woning; hoe lager de huur is in verhouding tot de waarde, hoe groter de belastingkorting die je mag toepassen op de grondslag in Box 3.

Wil je jouw verhuurde woning of tweede huis snel verkopen?

Worden de belastingdruk in Box 3 en de strenge regels rondom de leegwaarderatio je te zwaar, en wil je je vastgoedportefeuille snel en zonder gedoe liquideren? Leco Vastgoed koopt woningen en appartementen in verhuurde staat direct op. Wij bieden een marktconforme prijs, nemen de lopende huurcontracten over en regelen de verkoop snel en professioneel bij de notaris. Neem contact met ons op voor een gratis aanbod.