Huis verkopen voor de executieveiling: onderhandse verkoop art. 3:268 BW

Dreigt uw hypotheekbank met een executieveiling? Lees hoe u via artikel 3:268 lid 2 BW onderhands kunt verkopen en duizenden euro's verlies voorkomt.

Léon Janssen — Vastgoedadviseur bij Leco Vastgoed

Wanneer betalingsachterstanden op de hypotheek zich opstapelen en overleg met de bank vastloopt, kan de geldverstrekker besluiten om gebruik te maken van zijn recht van parate executie (artikel 3:268 lid 1 Burgerlijk Wetboek). Dit betekent dat de hypotheekbank het recht heeft om uw woning openbaar te laten veilen om de openstaande hypotheekschuld te innen.

Een openbare executieveiling is voor een woningeigenaar de slechtst denkbare uitkomst. Gelukkig biedt de wet een cruciale ontsnappingsroute: onderhandse verkoop met goedkeuring van de voorzieningenrechter (art. 3:268 lid 2 BW). In dit artikel leggen we uit hoe dit werkt en hoe u een openbare veiling tijdig afwendt.

1. Waarom een Openbare Executieveiling Altijd Desastreus Is

Een executieveiling via een veilingplatform (zoals Vastgoedveiling of de Eerste Amsterdamse) trekt voornamelijk handelaren en koopjesjagers die aanzienlijk onder de marktwaarde bieden:

• 25% tot 40% lagere opbrengst: Woningen op een veiling worden doorgaans verkocht zonder bouwkundige garanties en zonder normale financieringstermijnen. De verkoopopbrengst ligt historisch gezien fors lager dan bij een normale onderhandse verkoop.
• Enorme executiekosten: De veilingnotaris, publicatiekosten, deurwaarders en advertentietarieven bedragen al snel € 7.000 tot € 15.000. Al deze kosten worden ingehouden op de verkoopopbrengst.
• Hoge restschuld: Omdat de opbrengst door de lage biedingen en hoge veilingkosten vaak niet voldoende is om de hypotheek af te lossen, blijft de eigenaar achter met een torenhoge restschuld. De bank zal voor dit restant loonbeslag leggen.

2. De Wettelijke Uitweg: Artikel 3:268 lid 2 BW

De wetgever heeft voorzien dat een openbare veiling vaak leidt tot kapitaalvernietiging. Daarom bepaalt artikel 3:268 lid 2 BW:

> "Op verzoek van de hypotheekhouder of de hypotheekgever kan de voorzieningenrechter van de rechtbank bepalen dat de verkoop onderhands zal geschieden krachtens een overeenkomst die hem bij het verzoekschrift wordt voorgelegd."

Hoe werkt deze procedure in de praktijk?

1. Onderhandse koopovereenkomst sluiten: U vindt vóór de veilingdatum een koper die bereid is de woning onderhands te kopen tegen een reële prijs.
2. Verzoekschrift indienen (uiterlijk 1 week voor veiling): Uw advocaat of notaris dient uiterlijk één week voor de vastgestelde veilingdatum een verzoekschrift in bij de voorzieningenrechter van de rechtbank.
3. Beoordeling door de rechter: De voorzieningenrechter toetst of de onderhandse koopsom naar verwachting méér opbrengt dan de openbare veiling. Omdat een onderhandse prijs vrijwel altijd hoger ligt, keurt de rechter het verzoek in de regel goed.
4. Afgelasting executieveiling: Zodra de rechter de onderhandse koopovereenkomst goedkeurt, is de executieveiling definitief van de baan en passeert de akte bij de notaris.

3. Waarom een Bod Zonder Financieringsvoorbehoud Noodzakelijk Is

Tijd is de grootste vijand bij een dreigende veiling. Banken en voorzieningenrechters wijzen onderhandse verzoeken stelselmatig af wanneer een potentiële particuliere koper ontbindende voorwaarden hanteert (zoals 6 tot 8 weken financieringsvoorbehoud). De bank weigert immers de veiling uit te stellen op basis van onzekerheid.

Hier biedt Leco Vastgoed direct de helpende hand:

• Binnen 48 uur een schriftelijk, bindend bod.
• 100% eigen kapitaal: Geen enkel financieringsvoorbehoud.
• Akkoord van de bank: Onze biedingen voldoen aan de eisen van afdelingen Bijzonder Beheer / Loss Mitigation van alle grote Nederlandse hypotheekbanken (ING, Rabobank, ABN AMRO, De Volksbank).

Wilt u een dreigende executieveiling per direct afwenden? Bekijk onze pagina over executieveiling voorkomen of bel direct vertrouwelijk met Léon Janssen op 06-55560705.